福建省地方法规

  【发布文号】闽建房[87]006号

  【发布日期】1987-04-29

  【生效日期】1987-07-01

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

福建省商品房价格管理暂行规定

（１９８７年４月２９日闽建房＜８７＞００６号）

第一条　为加强商品房的市场管理和商品房价格管理，加速住宅商品化进程，推动城市住房制度的改革，特制定本规定。

第二条　凡经营商品房的企业，都必须执行本规定。

第三条　制定商品房价格必须遵循下列原则：

　　１．按照价值规律，促使商品房经营企业加强经济效益核算，改善经营管理，降低成本，提高社会效益、经济效益和环境效益。

　　２．“按质论价，分等定价”。除工程成本等固有的价格因素外，要考虑房屋的质量、结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等调节因素，正确制定质量标准、等级标准、按质分等核定商品房价格。

　　３．要同当前住房制度改革的总要求相适应，按照目前房租实际水平和人民群众的支付能力，以“保本微利”的要求核定商品住宅的价格水平。

　　４．要建立竞争型价格模式。经营商品住宅，要以当地政府制定的价格为最高限价，允许向下浮动；非住宅用房，允许上下浮动。

第四条　商品房价格因素：

　　１．房屋本身的建筑造价，包括土建造价、室内水电等设备安装费和建筑材料差价。

　　２．征地拆迁费用包括征用土地补偿费，耕地占用税、拆迁补偿安置费。

　　３．三通一平费包括通水、通电、通路和场地平整费用。

　　４．室外配套费包括小区内道路、路灯、通讯、给排水、污水处理、煤气管道、环卫设施、公共绿地、绿化和建筑小品等建设费用。

　　５．利息一般以一年利率为限，计算基数由各城市根据当地资金占用情况确定。

　　６．经营管理费包括工资、劳保福利、旅差费、办公费、广告费、上缴各级行业归口管理部门的管理费等。

　　７．其他用费包括小区规划及系统工程设计费、地质勘探费、工程质量监督费、工程试验费等。

　　８．利润。

第五条　商品房附加价格因素（即商品房销售代征费）　：

　　１．公共设施费包括小区幼托、中小学、文化站和行政管理（如居委会、房管站、派出所）用房的建设费。公共设施费原则上由地方财政投资，如地方财政无力承担，经市人民政府或地区行署批准，可例入售价外的代征费。

　　２．城建大配套征地附加费（系指闽政（１９８６）综４１３号文规定的城市基础设施配套费），作为代征费。

　　３．建筑税。

第六条　直接向个人出售的商品房住宅的价格可按下列因素计算：

　　１．房屋本身的工程造价；

　　２．征地拆迁费；

　　３．三通一平费；

　　４．室外配套费；

　　５．利息（个人购房已预付购房款或订金的，应相应不计利息或少计利息）；

　　６．经营管理费。

　　旧住宅出售给个人，可比照此规定计算，然后按成新程度折价出售。

第七条　营业性用房（如写字楼、旅馆、店铺等）的价格因素，可在第四条规定的基础上，再增加地段差价（即级差地租、下同）因素。商品住宅地段差价，由各市、县根据购买力及市场供求情况合理确定。

第八条　成片开发的商品房价格，原则上以居住小区（新村）为单位进行核定。房屋本身造价、利息、管理费和利润直接计入以幢为单位的房屋价格。如果房屋基础部分造价悬殊太大的应在小区范围内拉平。征地拆迁费、三通一平费、室外配套费和其他费用按小区（新村）房屋建筑总面积分摊。

第九条　房屋本身工程造价、三通一平费、室外配套费均按工程成本费计入价格，经营管理费按工程成本和征地拆迁费的３％计取（其中０．５％上缴各级行业归口管理部门）；利息利率按银行规定；征地费和其他费用按当地平均定额或实际发生的费用计取；利润按工程成本、管理费、其他费用三项之和为基数并以开发公司相应的等级，分别按３％－５％计取。

第十条　商品房价格计算公式：

　　△工程成本＝房屋本身工程造价＋三通一平费＋室外配套费；

　　△售价＝（工程成本＋管理费＋其他费用）×（１＋利润率）＋征地拆迁费＋利息；

　　△综合售价＝售价±（朝向、层次、地段差价等调节因素）。

第十一条　商品房地段差价，大中城市按最繁华区、繁华区、一般市区、边缘发展区和远郊区五个等级，小城市按四个等级，县镇按三个等级划分，具体地段划分界线，由各市、县政府根据具体情况及供求关系确定。

　　商品房经营单位地段差价的收入，应上交当地房地产行业归口管理机关调节使用，主要用于远郊区地段差价补贴、地形复杂地段开发补贴，也可安排部份公房建设解决无力建购房的居民住房问题。

　　地段差价收取标准，以房屋售价为基数，城市最繁华区增加２５％；繁华区增加１５％；一般市区增加５％；边缘发展区不增不减；远郊区减少１０％。

第十二条　住宅楼不同层次差价只允许控制在±１０％的幅度内调整，各层楼房增减百分比之代数和应为零。

第十三条　各市、县的房管（建委）部门、物价部门、建设银行，可按照本规定的原则，结合当地实际情况，制定本市、县商品房价格管理实施细则，组织编制本市、县的“商品住宅最高价格限额表”（分结构、分地段、分层次、分标准），报当地人民政府批准执行，并报省物价委员会、省建设委员会和省建行备案。

第十四条　各商品房开发经营单位编制的工程概预算，须经当地建设银行审核后，方可作为成本依据，并与其他可计入价格的成本项目的资料一并报当地房管（建委）部门和物价部门审批。

第十五条　省物价委员会、省建设委员会和省建设银行负责指导督促各地认真执行本规定，对违反本规定计价原则、计价范围、更改计价办法的问题，有权纠正。

第十六条　经营单位必须严格执行本规定。各级物价检查机关对不按规定自行订价、擅自提价的，可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处。

第十七条　经济特区、经济技术开发区或用外汇、侨汇购房的，可根据不同情况、不同销售对象，采取优惠、协商价格。

第十八条　本规定自一九八七年七月一日起执行。

第十九条　本规定解释权属福建省建设委员会。