湖南省地方法规

  【发布文号】湘建经[1987]67号

  【发布日期】1987-01-01

  【生效日期】1987-01-01

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

湖南省商品房价格和土地开发转让费管理试行办法

（湘建经＜１９８７＞６７号）

第一条　为了贯彻执行国务院《关于建筑业和基本建设管理体制改革的暂行规定》，促进城市建设综合开发业务的发展，特制定本办法。

第二条　城市建设综合开发公司（以下简称开发公司）经营城市土地开发和房地产业务，实行预算价格编制办法，由物价局和建委共同管理。

第三条　开发公司的商品房价格和土地开发转让费，要根据不同的开发深度，不同的地域，质量好坏和市场供求关系的原则制定。

第四条　开发公司的商品房价格和土地开发转让费，由开发公司根据国家有关概、预算定额、材料预算价格等政策规定制度；报市基建主管部门和物价部门批准，抄送税务部门，建设银行备案。

第五条　商品房价格按下列费用组成：（计算式附表一）

　　一、土地征用及拆迁费：包括土地征用补偿，劳动力安置，房屋拆迁重建、平整土地工程等费用。

　　二、菜田建设费。

　　三、开发区内市政公用设施建设费：

　　１．供水设施；

　　２．排水设施；

　　３．煤气设施；

　　４．供热设施；

　　５．道路、桥梁设施：包括开发区各种级别的道路、桥梁隧道、涵洞、地下通道，交通指挥所、城市广场、停车场；

　　６．防洪排渍工程；

　　７．电力、电讯、路灯工程费；

　　８．环境卫生设施费；

　　９．园林绿化费；

　　１０、其他公用设施费。

　　四、房屋建设工程费：

　　１．勘察设计费；

　　２．建筑安装工程费：按国家规定的预算定额，材料预算价格和取费标准进行编制。

　　五、综合开发管理费：按上述一至四项所列费用之和的３％计列。

　　六、贷款利息：上述一至五项所列费用之和的５０％乘开发期银行贷款利率。

　　七、利润率：商品住宅按上述一、四、五、六所列费用之和的３－５％计列，其他商品房（工业、商业、仓库等）为５－８％计列。

　　八、土地级差费：根据不同开发地域，以上述一至七项所列费用之和为基础，城市中心繁华地区加级差费最高不超过６％，一般市区最高不超过３％。

　　九、营业税：城市维护建设税，教育附加费：上述一、二、三、四、五、六、七、八项组成计税价格乘国家规定税率。

第六条　开发公司在销售商品房给应交纳建筑税的购房单位时，按销售总值扣除第五条二、三项所列费用后的余额作为计税投资额，按规定代收建筑税，并定期汇总向当地税务机关缴纳。

第七条　土地开发转让费按下列费用组成：（计算式附表二）

　　一、土地征用及拆迁费：按本规定第五条中的第一项所列费用。

　　二、菜田建设费。

　　三、开发区内市政公用设施建设费：按本规定第三条的第三项所列费用。

　　四、综合开发管理费：上述一至三项所列费用之和的３％。

　　五、贷款利息：上述一至四项所列费用之和的５０％乘开发期银行贷款利率。

　　六、利润率：按上述一、四、五项之和的５％计列。

　　七、土地级差费：根据不同开发区域。以上述一至六项所列费用之和为基础，繁华地区加级差费，最高不超过６％，一般市区最高不超过３％。

　　八、营业税，城市维护建设税、教育附加费：按上述一、二、三、四、五、六、七项组成计税价格乘国家规定税率。

第八条　按上述作价办法确定的售价为最高限价，各开发公司可根据市场销售情况向下浮动。

第九条　第五条第三项市政公用设施建设费，单独列帐，专款专用，节余抵作下一个开发区市政建设费用。没有开发的土地，不得收取土地转让费。

第十条　国营综合开发公司都必须按本办法执行。

第十一条　本办法从１９８７年１月１日起实行。

　　　　　　　　　　　　商品房价格计算程序及计算方式

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （表一）

代号　项　　目　　　　　　　　　　　　　　计　　算　　式

一　　土地征用拆迁费　　　　　 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

二　　菜田建设费　　　　　　　 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

三　　市政公用设施建设费　　　 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

四　　房屋建设工程费　　　　　 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

五　　综合开发管理费　　　　　（一＋二＋三＋四）×３％

六　　贷款利息　　　　　　　　（一＋二＋三＋四＋五）×５０％×月贷款利率

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×开发时间

七　　利润率　　　　　　　　　（一＋四＋五＋六）×３－５％（或５－８％）八　　土地级差费　　　　　　　（一＋二＋三＋四＋五＋六＋七）×（３－６％）

九　　营业税、城市维护建设税、

　　　教育附加费　　　　　　　（一＋二＋三＋四＋五＋六＋七＋八）× 规定

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税率

十　　建筑税　　　　　　　　　（一＋四＋五＋六＋七＋八＋九）×建筑税率

　　　销售总值　　　　　　　　（一＋二＋三＋四＋五＋六＋七＋八＋九＋十）

　　　注：九项中，营业税以销售收入为计税基础，城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。

　　　　　　　　　　　　土地开发转让费计算和计算公式

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（表二）

代号　　　　项　　　目　　　　　　　　　　　计　　算　　式

１　　　 土地征用及拆迁费　　　　　 按国家规定政策和开发规划编制概（预）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 算计算

２　　　 菜田 建筑费　　　　　　　　　　　　　　　　 同上

３　　　 市政公用设施建设费　　　　　　　　　　　　　同上

４　　　 综合开发管理费　　　　　（１＋２＋３）×３％

５　　　 贷款利息　　　　　　　　（１＋２＋３＋４）×５０％×月贷款利率×

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发时间

６　　　利润率　　　　　　　　　 （１＋４＋５）×５％

７　　　土地级差费　　　　　　　 （１＋２＋３＋４＋５＋６）×（３－６％）

８　　　营业税、城市维护建设税、教育附加费

　　　　　　　　　　　　　　　　（１＋２＋３＋４＋５＋６＋７）×规定税率总　　计　　　　　　　　　　　　 （１＋２＋３＋４＋５＋６＋７＋８）

注：八项中，营业税以销售收入为计税基础、城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。