江苏省地方法规

  【发布文号】-----------

  【发布日期】1993-08-24

  【生效日期】1993-08-24

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

南京市人民政府关于

加强宏观管理促进房地产业健康发展的通知

（１９９３年８月２４日宁政办发〔１９９３〕７１号）　　为了推动我市房地产业的健康发展，促进国有土地的合理开发和利用，加快城市建设和经济发展，改善人民群众的居住条件，根据《中共中央、国务院关于当前经济状况和加强宏观调控的意见》、《国务院关于发展房地产若干问题的通知》和《建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局〈关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见〉》精神，结合我市实际情况，现就房地产业发展的有关问题通知如下：

　一、进一步深化土地使用制度改革。国有土地使用权出让应纳入市土地有偿使用年度计划。年度计划由市国有土地使用权出让办公室会同市有关部门编制报市政府批准后，有计划、有步骤地实施。国有土地使用权的出让，由市政府国有土地使用权出让办公室统一办理有关手续。出让土地必须与建设项目相结合，有明确的开发期限和开发进度。净地出让的受让方，须在交付净地后１年内，投入的开发资金不低于出让金的２５％；毛地出让的受让方，须在签订合同后１年内完成全部拆迁，毛地变为净地。如不能按规定达到进度要求的，市政府将无偿收回土地。

　　未按规定程序获得土地使用权的单位，不得对土地进行开发、转让、出租、抵押。以出让方式获得土地使用权但在１年内未完成开发投资总额２０％以上的，也不得转让。所有房地产开发企业与厂矿、机关、部队、学校等企事业单位进行联合开发经营的，必须按规定办理土地有偿使用手续。凡于１９９０年５月１９日后获得土地使用权而未办理土地有偿使用手续的在建项目，须在本通知下发３个月之内补办手续，补缴出让金。未按合同规定期限缴纳土地出让金的单位，市政府将无偿收回土地使用权，并要求受让方支付违约金。

　二、加强经济开发区的管理。已开办的开发区，尚未办理审批手续的必须在两个月内补办。已开办的开发区新增开发面积和基础设施项目一律报市计委审批。进入开发区企业的投资项目，要严格按照市授予各开发区的权限进行审批，同时抄报市计委备案。对缺乏基本建设条件，项目、资金不落实，占用耕地过多或占而不用的开发区要立即停建，并处理好善后事宜。

　三、统一房地产开发公司的设立程序。内资房地产开发经营企业（包括区、县及外地区在我市设立的房产开发经营企业）由市计委会同市建委审查，报市政府核准后，市计委、市建委下达批准文件；涉外房地产开发经营企业（包括区、县），由市计委会同市经贸委、市建委审查，报市政府核准后，市计委、市经委、市建委下达批准文件。金融机构和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，已开办的要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩，并尽快改变隶属关系。金融机构以合资方式参与房地产开发经营的，应收回注入资金，实行脱钩。非银行金融机构兼营开发经营房地产的，首先要和银行彻底脱钩，不得参与资金拆借，不得搞计划外贷款和投资。非银行机构开办的房地产开发公司，应实行独立核算。

　四、规范房地产开发企业注册行为。房地产开发企业必须具备与开发项目相应的开发能力和自有资金。内资房地产企业注册资金不得低于５００万人民币；涉外房地产企业注册资金不得低于２００万美元，中方不得为外商注册资本提供人民币贷款和境内外贷款担保，以保证外资的真正投入。申报设立房地产开发的企业，应具有开发项目意向书或规划部门的建设项目选址意见书。

　五、严格房地产开企业的资质审查。凡在我市从事房地产开发经营的中外企业都必须经市建委办理资质审查手续，按资质标准确定资质等级，核发资质等级证书。新设立的房地产开发企业向工商部门申请办理登记注册时，须持有资质等级证书及有关批准文件。所有房地产开发企业必须按资质等级和工商部门核定的营业范围，承担与其相应的开发建设项目，没有资质等级证书的房地产开发企业，开发建设项目一律不得开工建设。市建委会同市计委、经贸委、市工商局要按照国家规定要求，对房地产开发企业进行资质年检。对注册资金虚假、没有开发能力、偷税漏税的经营单位，要予以查处，并公开处理结果。对遵纪守法经营，为社会做出突出贡献的房地产开发企业，要予以鼓励和宣传。

　六、房地产开发必须纳入固定资产投资计划。要在做好市场预测的基础上，加强对房地产投资方向的引导。国内房地产开发的重点是为国家重点建设配套的房地产开发项目和城镇居民住宅；对市场需求量有限的度假村、写字楼、高级公寓等要适当控制。房地产开发项目中楼、堂、馆、所、商厦等大型项目由市计委会市建委审批；住宅片区、小区、居住区和配套公建及市政建设补偿用地的建设项目由市建委会市计委审批；项目的初步设计由市建委、市计委联合组织审批。对不符合国家产业政策，建设资金不落实，建筑条件不具备的项目不得批准开工建设。

　七、继续推进住房制度的改革。按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，严格管理住房基金，保证用于住房建设。同时，采用集资建房，合作建房等多种形式，确保住宅建设的稳步发展。要把解决城镇居民住房，特别是困难户住房问题，作为房地产开发工作中的一项重要任务。要继续在微利房、解困房的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给予支持。凡在我市从事房地产开发的企业，都必须承担相当于所开发商品房面积２０％以上的微利居民住宅建设任务。具体办法由市建委牵头制定。

　八、建立培育完善房地产市场体系。国有土地使用权的出让，由政府垄断，土地使用权的出让活动由市国有土地出让办公室统一组织，市规划、土地部门办理有关手续；房地产业的行业管理归口市建委；房屋买卖、租赁、抵押、交换等房地产交易由市房产管理局管理。土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包括涉外房地产），都必须到市房地产交易市场管理部门办理交易手续、交纳有关税费。对不做投资和开发，靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获得暴利，扰乱房地产市场秩序的行为，要坚决制止，严肃查处。所有房地产开发企业预售商品房屋，必须申办商品房境内、境外预售许可证后，方可出售。

　九、抓紧开展银行楼宇按揭业务。为加快推进房地产业的发展，金融部门要尽快实施房地产楼宇按揭业务。经银行审查，凡有资格获得按揭的单位或个人，在购买商品房资金暂时发生困难时，可向银行申请楼宇抵押（按揭）贷款。实施楼宇按揭业务由银行与房地产开发企业签订《预售楼花合作协议书》在银行设立销售楼花存款专户。购房人与房地产开发企业签订《房地产买卖合同》。购房人、银行、房地产开发企业共同签署《楼宇抵押〈按揭〉贷款合同》并办理公证和保险手续，确定合理的按揭期限。具体实施办法由市人民银行组织制定，并抓紧出台。

　十、强化房地产市场宏观管理与协调。为进一步加强房地产开发工作的组织领导，成立由市政府领导同志负责的市房地产综合开发领导机构，以有效地对全市房地产业进行宏观调控、统筹规划，对重大问题作出决策并协调各部门的工作。